出名人現(xiàn)身
要求借名者搬走
出名者上門那天，金先生正和租戶一起往屋里搬新家具，突然，一個(gè)年輕的陌生人進(jìn)來(lái)，自稱是房主蔡原元。說(shuō)著，他拿出了寫(xiě)有自己名字的房產(chǎn)證，并請(qǐng)金先生等人離開(kāi)他的房子。
金先生愣住了，這才想起十年前買房的事情。當(dāng)時(shí)他通過(guò)山西老鄉(xiāng)段杰（化名）打聽(tīng)到北京有一位蔡老先生，可以把他孫子蔡原元的經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)出讓給金先生，那時(shí)政策不允許經(jīng)適房轉(zhuǎn)讓，但基于朋友之間的信任，金先生就使用了蔡老先生孫子的名字，花了二十余萬(wàn)元購(gòu)買了這套經(jīng)適房。雖然房本上寫(xiě)的是蔡原元，實(shí)際上出資購(gòu)買人卻是金先生。事后，金先生還通過(guò)中間人段杰給了蔡原元幾萬(wàn)元好處費(fèi)，他萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到十年后蔡老先生的孫子突然上門，要要回房子。
更糟糕的是，隔天租戶回家時(shí)，發(fā)現(xiàn)這房子居然換了鎖進(jìn)不去了，急忙叫來(lái)金先生一起報(bào)了警，又找來(lái)開(kāi)鎖公司才進(jìn)了屋。
金先生覺(jué)得此事十分蹊蹺，趕緊聯(lián)絡(luò)當(dāng)年為他介紹借名買房的老鄉(xiāng)段杰，才知這位朋友去年遭遇車禍去世了。金先生又幾經(jīng)周折去找蔡老先生，卻得知老先生正生病住院，也暫時(shí)聯(lián)系不到。中間人失聯(lián)，賣主反悔，金先生覺(jué)得不知所措，不但得不到已付房款，還損失了十年間房屋增值的價(jià)值，即便蔡原元現(xiàn)在返還房款，靠這二十余萬(wàn)元能買到什么樣的棲身之所？無(wú)奈之下，金先生找到北京東元律師事務(wù)所的李松律師求助。
素未謀面
合同是怎樣簽訂的？
蔡原元與金先生十余年來(lái)素未謀面，互相之間不認(rèn)識(shí)，也從來(lái)沒(méi)有聯(lián)系過(guò)，雙方之間是否存在真實(shí)的合同關(guān)系？唯一知道真相的中間人段杰已經(jīng)逝世，是不是真相就此掩埋了呢？為了證明此事，李松律師特意從山西請(qǐng)來(lái)段杰的妻子參與調(diào)查和出庭作證等。
據(jù)段杰的妻子稱，十年前，金先生將二十余萬(wàn)元房款給了段杰，段杰將錢送給了退休干部蔡老先生，蔡老先生說(shuō)有指標(biāo)可以買房子，承諾5年后過(guò)戶。后來(lái)段杰夫婦還專程到北京取購(gòu)房手續(xù)，隨后交給了金先生。之后，金先生又送來(lái)了3萬(wàn)元好處費(fèi)，也通過(guò)中間人給了蔡老先生的孫子蔡原元。
段杰妻子的證人證言證實(shí)了金先生確實(shí)借用蔡原元的名義，買了這套房子。李松律師建議金先生向法院起訴，請(qǐng)求判定借名買房合同無(wú)效，并要求蔡先生返還購(gòu)房款以及賠償房屋增值部分的損失。
代理人過(guò)世
怎么證明借名買房？
關(guān)于金先生和蔡原元兩人借名買房一事，金先生與蔡原元之間并未直接簽訂任何書(shū)面協(xié)議，而是通過(guò)中間人段杰和蔡原元的祖父蔡戶培之間代理此事的。素未謀面的雙方之間是如何形成合同的呢？
李律師解釋，訂立合同并不一定要求雙方當(dāng)事人親自簽訂，一方或雙方當(dāng)事人也可各自委托代理人簽訂。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同的形式可以是書(shū)面形式，也可以是口頭形式，如果有完整的證據(jù)鏈加以佐證，口頭約定同樣可以形成有效合同。李律師拿出了房屋購(gòu)房發(fā)票、多年來(lái)的物業(yè)水電繳費(fèi)憑證、金先生與蔡原元之間的談話錄音、代理人段杰的妻子的證人證言，并請(qǐng)裝修工人房向陽(yáng)出庭作證。“這些形成一系列完整證據(jù)鏈條，證實(shí)金先生與蔡原元之間確實(shí)有借名買房一事?！?
案有波折
裝修工可否證實(shí)真房主？
不過(guò)在法院判決認(rèn)定前，事情卻有波折。金先生剛買此房子時(shí)，裝修工人房向陽(yáng)曾幫他裝修房屋，2009年又裝修了一次。房向陽(yáng)出庭作證時(shí)稱：“整個(gè)裝修方案都是金先生制定的，裝飾材料也都是金先生購(gòu)買的，我從沒(méi)有懷疑過(guò)金先生是這房屋的主人。”可蔡原元認(rèn)為房向陽(yáng)并不具備證人資格，無(wú)法證實(shí)房向陽(yáng)裝修過(guò)該房屋。
為此，李律師向法庭提交了此前去小區(qū)物業(yè)公司調(diào)取的該房屋裝修的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表，上面載有：“裝修隊(duì)為金先生的房屋做裝修，具體的裝修人員為房向陽(yáng)?！庇涗洷咀詈筮€有房向陽(yáng)的簽名落款，并附有裝修清單?！斑@些材料證明該裝修隊(duì)曾派房向陽(yáng)等人對(duì)金先生的房屋進(jìn)行裝修，裝修材料及家用電器等設(shè)備都是金先生購(gòu)買的?！?
對(duì)于房屋權(quán)屬問(wèn)題，李律師提出金先生已實(shí)際擁有該房屋十余年，如此之長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，蔡原元卻并未對(duì)房屋所有權(quán)提出過(guò)異議，對(duì)金先生長(zhǎng)期占據(jù)及裝修房屋也未能給出合理解釋，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。
市高法出臺(tái)新意見(jiàn)
法院判定合同有效
由于經(jīng)適房的申請(qǐng)主體需要滿足諸多要求，而金先生不具備經(jīng)適房的申請(qǐng)條件，在以往的案例中，此類事件法院通常認(rèn)定經(jīng)適房的借名買房無(wú)效，并根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度，法院判決出名人給實(shí)際購(gòu)房人一定的賠償?；诖?，金先生只好選擇請(qǐng)求判定借名買房合同無(wú)效，并要求蔡先生返還購(gòu)房款，并賠償房屋增值部分200萬(wàn)元。
正在訴訟中，2014年底，北京市高級(jí)人民法院對(duì)于借名購(gòu)買經(jīng)適房出臺(tái)了新意見(jiàn)，借名買房的經(jīng)濟(jì)適用住房是在2008年4月11日（含）之前簽合同購(gòu)買的，并且在法庭辯論終結(jié)前，該房屋符合上市條件，可以認(rèn)定借名有效。李松律師第一時(shí)間了解到該指導(dǎo)意見(jiàn)，當(dāng)即更改了訴訟請(qǐng)求，將主張合同無(wú)效的訴求變更為合同有效，并要求蔡原元將換了鎖的房屋歸還給金先生。
但由于新意見(jiàn)出臺(tái)時(shí)間尚短，業(yè)內(nèi)對(duì)該合同是否有效仍存在一定異議。李律師搜集大量法律依據(jù)和相關(guān)案例，提交到法庭，法官考慮后認(rèn)定此案完全可適用新規(guī)，最終一審判決金先生與蔡原元之間的借名買房合同有效，完全支持了金先生的訴求。
蔡原元不服一審判決，提起了上訴。二審過(guò)程中，他聲稱當(dāng)時(shí)自己和另一個(gè)朋友湊了13萬(wàn)房款，又向段杰借了7萬(wàn)元房款買了房子，并找相關(guān)證人出庭作證。李律師當(dāng)庭提出異議，并拿出一審時(shí)蔡原元向法庭提交的答辯狀，其中稱“當(dāng)年家境較貧困，因此由蔡原元的祖父出面向段杰借了二十萬(wàn)元錢，用于購(gòu)買房屋?！?
就支付購(gòu)房款的來(lái)源，蔡原元一二審陳述前后不一致，其所找證人所出具的證言內(nèi)容不足以采信，北京市第二中級(jí)人民法院經(jīng)過(guò)三次庭審，依法駁回了蔡原元的上訴請(qǐng)求。（文中當(dāng)事人均為化名）
律師提醒
口說(shuō)無(wú)憑 合同難被法院認(rèn)定
金先生是勝訴了，但案件贏得并不輕松。李松律師提醒大家：口頭合同雖然也是合同的一種形式，可是一旦發(fā)生糾紛，主張合同成立一方負(fù)有舉證義務(wù)，如果沒(méi)有充足的證據(jù)，合同關(guān)系就很難被法院認(rèn)可。尤其是金額較大的房產(chǎn)買賣，當(dāng)事人更應(yīng)該簽訂書(shū)面的合同。本案中正是因?yàn)楫?dāng)初雙方?jīng)]有簽訂書(shū)面合同，所以出借名字者才反悔要房。
李松律師同時(shí)提醒大家注意，合同雙方都應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，不管房?jī)r(jià)如何變動(dòng)，都不應(yīng)反悔。即便起訴到法院，法院在查清事實(shí)后，也是會(huì)保護(hù)守約方的合法權(quán)益的。
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