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新年好消息！房貸利率又降了，還有望繼續(xù)走低

1月3日，上海改善型購(gòu)房群體迎來(lái)購(gòu)房政策“禮包”：上海2日發(fā)布住房公積金個(gè)人貸款新政，二套房最低首付比例調(diào)至40%。

關(guān)于第二套改善型住房的認(rèn)定

繳存職工家庭名下在本市已有一套住房，在全國(guó)未使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房。

關(guān)于第二套改善型住房的最低首付款比例

1、對(duì)于認(rèn)定為第二套改善型住房的，最低首付款比例為50%；

2、對(duì)于認(rèn)定為第二套改善型住房，且貸款所購(gòu)住房位于中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域的，最低首付款比例為40%。

此前，二套住房認(rèn)購(gòu)公積金貸款首付比例分別為50%和70%（根據(jù)普通住宅和非普通住宅）

據(jù)悉，上述通知自2024年1月3日起施行，1月3日前受理的公積金貸款按原政策執(zhí)行，1月3日（含）后受理的公積金貸款按該通知執(zhí)行。

在此次上海調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款政策之前，上海曾宣布從2023年12月15日起調(diào)整上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)化差別化住房信貸政策。

在優(yōu)化差別化住房信貸政策方面，一是首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減10個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。二是二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加30個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

“降首付”是此次公積金新政的關(guān)鍵內(nèi)涵

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于一些改善型住房或認(rèn)購(gòu)大戶型的二套房群體來(lái)說(shuō)，也可以享受公積金貸款的優(yōu)惠政策，這就進(jìn)一步降低了改善型住房的首付比例，更好通過(guò)公積金資金來(lái)解決換房和改善型需求。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，公積金貸款政策的調(diào)整是意料之中的，它與商業(yè)貸款在認(rèn)定條件上逐漸趨同，順應(yīng)剛需消費(fèi)者的調(diào)整，也是在市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)。

預(yù)計(jì)2024年一線城市樓市政策將持續(xù)優(yōu)化調(diào)整

展望未來(lái)購(gòu)房政策，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海在2023年12月出臺(tái)樓市新政后，此次公積金調(diào)整政策的含義很清晰，即當(dāng)前購(gòu)房政策還有進(jìn)一步放松的空間，也有進(jìn)一步放松的可能。結(jié)合同日東莞階段性取消房貸利率下限，說(shuō)明今年各地會(huì)進(jìn)一步通過(guò)各類政策向市場(chǎng)積極釋放暖意，積極支持合理購(gòu)房需求，對(duì)于降低購(gòu)房成本、提振市場(chǎng)行情等都具有積極的作用。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，上海調(diào)整公積金貸款政策，表明2024年房地產(chǎn)調(diào)控政策的優(yōu)化調(diào)整，最大的看點(diǎn)仍然落在一線城市。一線城市的政策工具箱還將會(huì)出臺(tái)一系列政策，公積金只是其中之一。

上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦認(rèn)為，公積金信貸政策與商業(yè)銀行信貸政策方向是一致的，但公積金政策的影響力度和政策信號(hào)性更強(qiáng)一點(diǎn)，對(duì)于符合條件的家庭來(lái)說(shuō)，若能使用更優(yōu)惠的公積金信貸購(gòu)房，將是一個(gè)較大的政策利好，有助于促進(jìn)二套改善性住房需求的釋放，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)信心會(huì)有顯著效果。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，樓市破局的關(guān)鍵在于，需要通過(guò)政策拉動(dòng)，快速實(shí)現(xiàn)一線城市總體復(fù)蘇，并帶動(dòng)部分熱點(diǎn)二線有效復(fù)蘇。

新房成交動(dòng)力不足，二手房成交量持續(xù)上漲

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年12月，上海新建商品住宅成交面積82萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)38%，同比降18%。從累計(jì)成交情況來(lái)看，2023年全年成交914萬(wàn)方，同比降10%。12月，上海二手房成交規(guī)模接近130萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)12%，在全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市中增幅居前，且創(chuàng)2023年下半年以來(lái)單月新高。

根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周（12.25－12.31）上海新建商品住宅成交面積17.50萬(wàn)方，環(huán)比減少約5.5%；基于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中10萬(wàn)+產(chǎn)品簽約略有減少，成交均價(jià)再度回落到“6字頭”，為62262元/㎡，環(huán)比下跌約11.2%。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示：雖然成交還維系在相對(duì)高位，但年末的翹尾似乎不是那么強(qiáng)烈，一方面受到假期對(duì)交易節(jié)奏的影響，另一方面，新政對(duì)市場(chǎng)效果到底如何還有待觀察，因此不是所有的買家都會(huì)涌入市場(chǎng)。短期來(lái)看，一月是傳統(tǒng)淡季，所以未來(lái)一段時(shí)間新房成交或延續(xù)震蕩回落走勢(shì)。

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